自己蓋房子需要注意什麼?自地自建常見問題大公開

預售屋、新屋、中古屋,準備好預算,擁有自己的家不難,但擁有一間全然符合自己需求及想像的家,卻不容易。儘管成屋能靠裝潢、預售屋也多有客變服務,甚至還有便於裝修規劃的毛胚屋能選擇,可這些終究有建商的格局限制,比不上自地自建的靈活,這也是越來越多人願意從零開始規劃夢想宅的主因。
而怎樣的人適合自地自建?該怎麼邁出第一步?後續又有什麼眉角要注意?都是阻擋許多人的原因。
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1. 誰適合自地自建?

自地自建需要花費的心力,比起購買成屋來說大上許多,但若正巧手頭擁有適合蓋房的土地,那麼就有了自建房屋的基本條件。
而即使沒有土地也無須失望,倘若實在不滿意市面上的產品,且對於規劃居住空間心中有藍圖,渴望房子能配合生活方式有獨到的設計,那麼只要願意一步步深入了解相關資訊,就會發現完成夢想並非不可能之事。

2. 自地自建流程

2-1. 建築設計

第一步最重要的環節,是要挑選可靠的建築公司來幫整個過程把關。
專業的建築師會做詳細的土地評估,將基地形狀、容積率、建蔽率、地質及土地界線都考慮進去,並依照各縣市法規進行規劃。
與建築師討論時,除了盡量提出特殊需求、生活習慣外,也要告知建築師預算,如此使空間配置、外觀風格符合想像,也能避免認知差異使預算爆表或是省過頭達不到效果的情況發生。
此外,申請建照前最好能有3D模擬,更能看出平面、立面圖看不出的問題。

2-2. 申請建照

要開始動工興建,就必須拿到建築執照,若沒有建照不但不能開工,也無法證明房子是合法建造。而且與銀行申請貸款時,建照也是重要的依據之一。
申請建照時,需要準備地籍圖、鑑界成果圖、土地登記簿謄本、地質鑽探報告、建築線指示及測量成果圖,以及設計環節所產生的平面、結構、水電等等圖面,還有許多同意書、文件需要簽署。
一般來說,建照申請這個環節,配合的建築師會提供文件準備清單,並帶領屋主備齊資料,好讓審核能夠一步到位。

2-3. 建築興建

開工前,若土地上已有建物,要先進行拆除工程,才能測量放樣、整地,開挖基地。
基地開挖完畢,便可施作基礎工程,基底灌漿、鋼筋綁紮、模板工程、灌漿養護,為整棟房子提供垂直支撐。而後結構工程為房屋的骨架、樑柱、屋脊,會由結構技師縝密的計算確保未來住戶的安全。
接著是屋頂、室內外牆體的施作,攸關一棟房子的防火斷熱、降噪隔音、制震防水,並奠定外觀風格。
最後的水電工程,會將生活中所需的水路、電路、電信、網路、消防管線施作完畢。

2-4. 申請使用執照

新屋建築完畢後,需要備妥相關文件申請勘驗,領取使用執照。
公務機關會派人現場確認建築物與建照的圖面相符,若有細節差異可以修改圖面符合現況,通過後即可申辦產權過戶,申請正式水電,並且進入室內裝修的環節。
此階段流程繁瑣,但通常配合的營造商都會幫助屋主完成,無須太過擔憂。

2-5. 細部室內裝修

室內裝修的階段與建築設計的環節相似,需要挑選專業的室內設計公司,並在丈量現場後,根據預算與設計師討論日常需求、動線、照明、收納空間,以及最重要的風格抉擇,甚至是有不同於一般住宅的特殊規劃,方能打造出舒適又有特色的夢想宅。
畢竟願意走向自地自建這較繁瑣的道路,對於生活的品味、質感要求肯定是有獨到的堅持。

2-6. 完工

屋子完工後,就是驗屋、交屋了。在這最後階段,最好能與驗屋公司合作,方能了解細節處的勘驗標準,找出無法輕易看到的問題。其間請建築公司提供工程履歷,並在檢驗過程中拍照存證都是基本。
至於結構、防水等等相關保固,應該要在前期簽訂合約時就談妥,即可避免後續發生重大缺失,找不到人負責的慘況。
待驗屋無疑,就可以開心交屋,入住百分之百符合需求的夢想好屋。
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3. 自地自建費用

3-1. 自地自建成本預算包含哪些?

建商建屋的成本主要有:土地成本50~70%、營造成本20~25%、營銷廣告成本10~15%及建商利潤20~30%。因此選擇自地自建,能夠省下付給建商的廣告、利潤,將資金最大化的利用在建構屋子上,若手頭剛好有閒置的土地,在資金上會更有餘裕。
一般來說,營造成本在可用「坪單價×施工坪數」,再加上建築師的酬金(營造施工的5%~9%)做簡單估算,並將內部裝潢、家具、家電的預算考慮進去。
此外,廢棄物清運費用很容易被忽略,若土地上有舊建物,這筆支出絕不能忘。

3-2. 自行發包會比交給專業團隊划算嗎?

理論上,請建築師設計完房子後自行發包,能夠更自由的挑選原物料、工班、室內設計公司等等,在金額支出確實會比尋找專業營造廠統包便宜。
然而,營建中最重要的就是監督工程進度及品質,倘若沒有工程背景,在協調工班以及監工時容易手忙腳亂,難以掌控進度,甚至是碰到需要拆除重作的情況,這些風險是自行發包要面對的。
交予營造廠統包得以受合約保護,後續也有人能負責處理到完工,清楚箇中差異便可做出對自己最適切、划算的選擇。

3-3. 建築師事務所怎麼選?

建築師事務所的工作範疇,有設計前資料收集評估與規劃、估價、繪製建築設計圖、營造監工及與室內設計師配合裝修。
除了能事前收集資料,觀察過往案例判斷工程實績、設計風格,也可以從前期溝通出幾分端倪。例如討論需求、講解圖面時是否能耐心給予專業答覆,報價單資訊是否詳盡清晰,工程會議時的流程說明,都是挑選的要點。
最重要的是,建屋需要大量溝通,倘若初始就無法建立信任感,也將影響後續配合,盡早更換找到信賴的事務所為上。

3-4. 建築師事務所收費

建築師事務所的收費標準是「法定工程造價×酬金百分率」,而百分率約在營造施工的5%~9%左右,依規模差異調整。由於自地自建案的規模較小,因此收費也會較高。搜索「建築師酬金標準表」,能夠找到更詳盡的資訊作為參考。
事務所的酬金工作內容包括規劃設計費、監造費,業界曾有建照申請完即收取酬金的案例,以至於實際只有重點監工,在簽約前可針對監造需求調整合約內容,以保障後續蓋屋順利。
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4. 自地自建施工時間

4-1. 設計及申請建築執照階段

設計階段建築師會計算基地面積、設計建築外觀,此時最好也能直接找到配合的室內設計師,在開始雙方就相互配合設計,不但能避免二次施工,還能有效節省時間與支出。
依照案件要求的複雜程度,此階段的時間為2~6個月不等。 設計圖完成後,即可準備文件向各縣市政府申請建照,資料齊全通常能在2個月內獲得建照,最晚3個月。

4-2. 正式動工階段

正式動工階段一般會先舉行動土儀式,緊接著是放樣確認要開挖的地基範圍,整地完成之後,會進行PC(混凝土)澆灌隔離鋼筋與土壤,並等待PC養護3日,增強未來的結構強度。
依土地面積大小,若無天候影響,此階段約5~7日能完成。倘若土地上有建物要拆除、清運,時長會再多個1、2日。

4-3. 營造工程階段

營造階段的工程時間,會依工法及規模差異有所不同。
結構體工程階段需要重複鋼筋綁紮、板模、灌漿、噴水養護並且安設基礎水電管線之程序,由下至上一層層做起,約需要6~18個月的時間,方能將結構體完工,拆除鷹架。

4-4. 領取使用執照階段

新屋完工後,即可準備文件,向地方政府公務機關申請勘驗領取使用執照,倘若勘驗沒有問題,大約於30天內可以獲得使照,便可申請正式水電、產權過戶,開始進行室內裝修。但如果勘驗有缺失,就必須更動圖面或實際改正。

4-5. 室內裝潢階段

由於剛完成的屋子處於毛胚屋狀態,於室內裝潢階段,大約需要3個月的工期。
安裝水管、電路以及泥作工程約20日,牆面的磁磚、泥作工程約15日,木工、油漆約30日,地板鋪設、廚房、衛浴等約20日,之後會先進行細清,再安裝冷氣機體、燈具等等設備約5日。
實際情況,會視設計的複雜程度、原物料是否有準時到貨,而拉長或縮短工期。

4-6. 完工交屋階段

完工交屋階段,只要找驗屋公司一一檢查施工成果是否與合約相符,若無缺失需要改正,驗屋當日就能直接交屋。
倘若有比較多的缺失,就要等廠商修繕缺失後,再經歷複檢驗屋,交屋時間自然也會延宕。
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5. 如何選擇適合自己的房子設計風格?

5-1. 自地自建的空間規劃

建物的用途不同,自然在規劃上,會有各種不同的著重思路。
  • 自住
    自用住宅最重要的,是家庭成員的需求,因此除了基本的座向、採光、隔間等等,可以先與家人討論對屋子的想像,在與建築師溝通時提出要求,打造舒服、溫暖的家。
  • 餐廳
    做為營業用的空間,動線安排、空間利用都十分重要,尤其餐廳後廚工作,將有更多細節需要考慮,例如廚房排水溝、倉儲空間、消防設備的規劃,都會影響實際營業的作業流程。
  • 民宿
    於觀光景點建造民宿,除了釐清當地氣候,挑選合適的建材,使住客感到舒適外,打卡文化的興起,也使得旅客出遊時,傾向於選擇特色突出的民宿。那麼將經營理念及周遭環境呈現出來,將會是規劃的重點。

5-2 自地自建常見的外觀風格

  • 清水模
    水泥樸實粗獷,又不失穩重內斂,個性十足,深受現代人的喜愛。然而施作工法較為困難,對師父的技術要求也高,在施工過程出現細微問題,都會嚴重影響到美觀。
  • 現代風
    以基礎色彩黑、灰、白作為搭配,避免過多的裝飾,以俐落簡單的幾何圖形作為風格重點,佐以木頭或石材,為其增添幾絲亮點。
  • 日式風
    不特意講求對稱,簡約且充滿禪意的設計,對於木建材的運用佐以沉穩的黑色,以及開闊明亮的公共空間設計,別有一番放慢腳步的韻味。
  • 混搭風
    如今資訊流通,各種文化中的美感也逐漸相容,無論是石材、木材、鐵件的運用,或是較為華麗、高調的新古典元素,只要能夠搭配得宜,都能展現出屋主獨特性格。

比起購買成屋,自地自建確實要投注更多時間與心力,方能逐步構建自己的溫馨家園。雖然其中所經歷的辛苦,也能換來最甜美的果實,可並非人人都有這般餘裕能實行。
倘若沒有太多時間時時刻刻關注,又希望能夠擁有與自己心中藍圖相符的屋子,那麼挑選專業、資訊透明的團隊合作,無論是設計、施工、申請證照都能給予幫助,為完成夢想屋省下許多精力。