自地自建費用怎麼算?一坪多少錢?

自地自建費用怎麼算?一坪多少錢?│狸樂聚x自地自建

對於生活的期望、家的想像,令更多人將目光投向自地自建,而非購買市場的房屋。對業主來說,能夠全然由自己規劃,量身打造符合需求的格局、偏好,擁有一個夢寐以求的家,就是選擇這條路的最大誘因。
然而,買房尚有實價登錄參考預算,可自地自建該準備多少資金,卻令人傷透腦筋。
除了土地本身的價格有跡可循,其餘像是建造成本該怎麼抓?詳細有哪些費用?能否貸款?而貸款又能夠貸多少?種種問題宛如迷霧阻礙,使人卻步於夢想之前。

自地自建費用估算

自地自建的費用估算,需要考慮的因素有以下五點:
  • 土地上是否有舊建築需要拆除。
  • 土地所在的環境、形狀會影響施工難易度,越難成本越高。
  • 建築結構工法,常見有RC鋼筋混凝土、SC鋼骨、SRC鋼骨鋼筋混凝土,其中SRC施工程序最複雜,成本最高,也更耐震、隔音。
  • 建材選擇的等級,進口或國內材料、材料是否需要再加工處理。
  • 房屋設計複雜度、使用者需求、居住人數。

若暫且沒有這麼多資訊,也可使用我們的自地自建試算工具做為參考方向,不但能最基本的估算建築面積,還能依用途給予造價估算。
此外,以上內容僅包含建築成本,還有購置土地費、建築師設計費、請照費、裝修費等等都未含在內,需要額外計算。

自地自建一坪多少錢

由市場上的平均價格來看,目前自地自建的建築成本約是一坪14萬元,然而這僅是以最粗略的數據統計來看,所包含的條件乃是最普遍的規格、建材和好施工的土地狀況為基準,倘若需要更精確的估算,就要弄清楚成本的細項包含哪些,才能預估自己該準備多少現金,在預算內打造出夢想好宅。

 

自地自建成本明細

 

土地費

自地自建首要就是擁有一塊符合法定建築使用規範的土地,倘若沒有,那便得需要購買一塊作為建築基地。
而土地的價格會依所在地的不同有所差異,尤其郊區與市區的價格落差極大,要精確計算出購買土地所需的資金,可至內政部不動產交易時價查詢服務網查看實際交易的市價,並以建蔽率、容積率計算出要蓋多大的房子、需要準備多大的地,方能確切評估要準備多少預算才足夠。

代書費/執照申請費用

購買土地時,需要請代書處理土地買賣事宜,因此需要付一筆代書費,金額會依代辦事項、地區有所差異,總價約24,000元,通常買賣方會平均分攤這筆費用,詳細的收費項目代書也會提供收據。
而後續流程中,也會依進度需要申請拆除執照、建照執照、使用執照。執照申請手續繁雜,依所在縣市不同會有規範差異。
其中,建照申請需由建築師設計親簽,雖可親辦,但一般會直接委託建築師簽證跑照,若是直接找建商或統包,則會有專員協助業主完成所需的跑照申請程序,以免未能準時獲得執照,徒增時間成本。因此只需了解合作建商在報價時是否有將申請執照的費用包含進去。若真對報價有疑慮,各地建築師公會都能查詢公定價。

建築設計費用

擁有了土地,再來就是需要尋找建築師實地丈量土地,討論希望蓋出怎樣的房子,告知有何特殊需求,獲得專業意見外,建築師將繪製出建築設計圖,並負責後續工程監督等等事宜。
而這個階段,根據建築師事務所的收費標準是「法定工程造價×酬金百分率」,百分率約在營造施工的5%~10%左右,詳細要看實際的工程造價來計算,通常規模較小的建案,收費會較高。

營造費用

營造費用的總價是「每坪單價×施工坪數」。
每坪單價會依照建築工法、營造廠商工班薪資、建材用料等級有所不同,對於品質有更進一步的要求,單價便會高於平均。而施工坪數則需要由建築師事務所做實地評估,並用法規規定的建蔽率、容積率做計算。
此外,其中也會包含零碎的雜項支出,比方說廢棄物清運,尤其土地上有舊建物時,絕對不可忽視這一項。

室內裝修費用

房子蓋完,自然得做室內裝修才能帶來更好的生活機能,自地自建的優勢在於可以從一開始就讓建築師與室內設計師做討論,規避購買市面上的房屋可能會面臨的重工成本,例如插座的數量不符需求,或是不喜隔間需要打掉重練的問題。
至於裝修費用每坪金額多少,端看業主的需求。只打算考量基本生活機能舒適,自然能壓低預算,倘若對生活有更多的想像,希望住宅不僅能夠遮風避雨,還能容納對生活的熱情與想像,那便需要更多的預算方能實現。

 

自地自建能貸款嗎?

成家需要的金額數目,通常不是一般人能直接全額付清的,就如購屋有房貸,自地自建也能夠找銀行貸款融資,幫助自己順利達成夢想。
而自地自建的貸款方式一共有三種,分別是:土地融資、建築融資,以及土建融資。不動產於台灣十分熱門保值,雖然個體戶不似建商,申請步驟與條件會較為繁瑣擾人,但只要符合條件,申辦並不困難。

自地自建貸款該選哪種

自地自建中,土地融資是以土地作為擔保品,貸款購入建地;建築融資是以興建中的建物當抵押,貸款建造房子。而土建融資則是將兩者結合,是自地自建申請人最常使用的貸款方式。
前二者適合自備款高於70%的人,若自備款低於70%,或是希望保留手頭現金另作他用,那麼使用土建融比較適當,能夠保持資金的靈活。

如何提高貸款成數?

土地融資能貸款的成數為鑑價金額的「50~70%」、年利率為「2.5%~7%」;建築融資的成數為工程費用的「50~70%」、年利率為「3.5%~87%」,兩者都是1年續約一次,最長5年。等房子蓋完後,兩者都能轉為一般房貸來拉長還款年限,減輕每月還款的壓力。
不過建築融資在途中無法追加申貸,因此想獲得較多金額,可以與配合的建築公司討論合理拉高工程費。此外,申貸之前先了解自備款、財力證明,以及購置建地的使用分區,還有備妥詳細的興建計畫以及財務書,都有助在貸款時爭取更多成數。

貸款流程

自地自建貸款,首先要向銀行提出土地、建物的融資貸款申請,需要備妥申請文件:

  • 土地融資

    買賣合約、土地謄本、土地使用分區證明、土地所有權狀、建造執照、都市計畫區段圖、街道名稱之地籍、平面、空照圖。
  • 建築融資

    房屋營造計畫書、財務計畫書、建築執照、建築施工圖、建築基地照。

最後,兩者都需要附上申請人的雙證件、收入證明、在職證明、戶籍謄本。
接著會進入審核階段,除了文件要審核,擔保品也要做現場勘驗。核貸通過後,銀行會進行設定與對保,設定完成後便可撥款。

 

結語

從零開始打造房子,比起購買成屋,需要花費更多的精力做功課、規劃後續作業,對於資金的調度也要更為小心。此時,擁有一個可靠的合作夥伴在身邊幫忙釐清方向,便能在揚帆航向心中藍圖時吹開重重迷障,看清楚目標。
「狸樂聚×樂活輕裝修」不僅擅長成屋裝修,也能提供自地自建的轉介服務,從建築規劃、申請土地建築融資,到完工裝修皆能媒合到優秀的廠商,甚至能因應建築用途不同提供專業建議,幫忙串聯複雜的流程,與不願為居住環境妥協的人們攜手,創建夢想好宅。